能否分析一下清远的房价

在2019年上半年的时候，我也回答过一个关于清远房价的问题，当中提到清远房价与广州房价基本处于捆绑状态，广州升清远则升，广州跌清远也肯定跌。
因为清远房子在去年超过六成是来自广州为首的珠三角客源，这一点上“广清同城”已经实现了。
去年的回答的时候，在房价问题
如果贸易战的风险是一个渐进式的可控因素，但料不到没人能够预测到的新冠疫情的发生，导到了经济和房价的严重受压。
当然广州核心市区的房价还是很贵的，但是周边的花都从化这些都拉低了广州的均价，它们比清远要么在地理、要么在心理上更靠近广州，这里的房子降价了，清远则会降得更多些。
清远市区已经出现不少六字头的楼盘了，新城市中心的也挂出了很多七字头的二手电梯优质高层。
据说在房管局最近排长队的人龙，其实就有很多是搞二手房交易、过户和质押的客户和中介，而不是被某些人宣称的所谓疫情后楼市火爆。
至于将来清远的房价如何，只能说在没有更大的风险爆发的情况下，房价的均价估计已经接近触底，等到六七月份全国的新冠疫情基本清零，可能就非常平稳了。
影响清远房价的几个因素：一，广州因素。
最近十年，广州的互联网、IT、科创、金融等领域的发展并不是太如意，主要还是传统产业在支撑，深圳和杭州都在新兴产业上超越了广州，涌现了一批新富阶层。
而广州的长隆动物园、中大批发市场等，曾传闻要搬来清远却最终依然要紧握在手，就是难离这些传统产业的表现。
如果广州的新产业有所突破，又或者是其传统强项生物制药产业在疫情后能大发展。
其经济和房价的溢出因素就会有利于清远。
二，广东调整行政规划的因素。
汕头潮州揭阳三市合并的可能性越来越大，预示着广东通过“树强扶弱”调整行政规划，改变地级市过多、珠三角与粤东西北差距过大的政策将在不久的将来得到落实。
届时清远会否有所改变，是房价的一个重要的变量。
三，长隆和轻轨因素。
长隆动物园和广清城轨“带动”清远房价“功不可没”。
长隆能按原计划建成超级大园，清远房价必然应声而涨，能在2021年建成小园，也会让房价短期内站高一线。
但如果在2022年省运会前长隆依然远未完工，则反而有可能变成清远房价的负面因素，附近地段迟迟难以开发，并在外地置业者中留下不良口碑。
至于轻轨，接到花都的广州北站短期意义不大。
除非北站变成广州高铁的枢纽型大站，或到2024接通广州核心市区时，就会影响到清远的房价。
四，清远自身的产业因素。
一看广清产业转移；
二看腾讯云计算产业和其它几个科创园（小镇）的带动；
三看职教基地的建设；
其中，职教基地是比较可靠的因素，转业转移也比较到位。
就看第二项能否起到作用。
五，人口因素。
清远市区长期人口流入的趋势未变。
人口主要流入的是新城--燕湖新城区域。
最近出台的广东省《广东省建立健全城乡整合发展体制机制和政策体系的若干措施》里提到，合理引导常住人口向珠三角地区、沿海经济带中心城市和城镇转移。
清远市属于珠三角至少是边缘地带的一个地方中心城镇。
加之地理和气候等原因，还是会吸引省内外的一些人口。
六，清远人的收入因素。
做为购房客中另外四成的主力是本地公务员和国有企事业单位人员。
大部分已置业，很多人也有了两套房子。
清远人总体的负债率也不低。
如果占比例最大的中低收入群收入长期得不到改善，清远的房价靠外地人也不易支撑，至少做不了一个有幸福感的城市。

参考：
广东.清远.古龙峡清远是全国三线城市，辖有8个行政管理区，常住人口387.4万，户籍人口442.9万。
各城区房价有差异，一起来了解清远楼市的大体情况：清远房价走势近一年来，清远房价呈高位稳中有跌走势。
2019年9月，新盘参考价格8970元，较年初价格9320元，下跌3.75%。
二手房价格也呈稳中走低态势。
2019年9月参考价格7377元，较年初价格7511元，下跌1.78%。
近三年来，清远房价呈持续上涨走势。
2019年9月，新盘参考价格8970元。
2016年参考价格5124元。
三年上涨75%，年化涨幅25%，2018年全国水平10.7%。
2018年9月新盘见高价格9639元后，开始走下跌趋稳走势。
二手房价格，2016年参考价格4331元，2019年9月价格7377元。
三年上涨70.33%，年化涨幅23.44%。
清远市主城区，部分新盘参考均价分布。
区域房价及价格段分布各城区房价涨跌数量差不多，新城区、清城区、佛冈房价排前三。
清远新盘参考价格段分布。
主要价格集中在0.8万~1.0万元之间，超万元价格有少部分。
清远2018年经济发展状况2018年GDP值1565.2亿元，人均4.04万元，全国平均6.46万元。
三次产业结构为14.8:34.7:50.5。
城镇登记失业率2.38%，全国水平3.8%。
社会消费品零售总额738.9亿元，人均1.91万元，全国水平1.98万元。
住户存款1380.7亿元，人均存款3.56万元，全国平均5.19万元。
居民人均可支配收入22369元，其中，城镇居民人均可支配收入29377元，农村居民人均可支配收入15163元，城乡差异较大。
全国水平28228元。
从数据信息反映，清远经济基本面较一般，各方面数据均不及全国平均水平，并且经济体量较小，属于经济欠发达地区。
综合经济基本面、人口净流出情况，缺乏对清远房价的支撑弹性。
在全国楼市“房住不炒”和三稳预期调控目标不变的情势下，大涨大跌都不太可能发生，清远房价大概率呈现稳中波动或稳中有跌。
刚需者可临调控窗口期择机择低购房。
上述楼盘数据，仅供参考。
💕
现在均价在9000左右。
其实，以目前清远的产业现状，人口规模，以及收入水平。
明显这样的房价已经是偏高。
但是，由于背靠广州，广州限购的溢出效益，加上即将开通的城轨，被房地产商吹烂了的长隆，使得清远目前的房价相对坚挺。
由于
自住的话，如果工作是靠近花都或白云的话可以考虑，其他区域基本不现实。
开车通勤成本不是一般的高，单一天来回过路费就5-60元。
生活环境确实不错，如果有老人过来带孩子，自己周末过去一家团圆，其实也比老家好。

参考：
清远是一座四级城市，一般人均月工资两、三千元，房价却高达七、八千元每平方，房价跟工资不成正比，本地人好多买不起,导致房价超高的原因是好多广州,佛山的一些炒楼团过来清远炒出来的，之前房价三、四千元的时候，这些炒房的人是赚了一笔钱，现如今房价七、八千元的房价对于哪些炒房的人已经没有利可

参考：
广州的后花园，请参考北京的后花园——秦皇岛，尤其是北戴河区，房价并不算高，但是片区内房价差距大，那些高端品质的小区比较受北京有钱人的青睐。
说回清远，广州溢出的购买力大多流向佛山，而清远虽然地理位置上是广州的后花园，但是没有绝对的比如环境之类的优势，而排除广州之外，清远对外地人的吸引力也不够大，总之清远的房价很难有大的提升空间，但借力于大湾区的规划，保值性还是要强于大多数的三四线城市的。
纯手打，

参考：
忽悠带动冲动！清远市大部分楼盘中介垄断行业，统一口号统一发中介微信，每个周六日都开盘，就算卖出几套，第二天说售罄，剩下最后两套一大一小向置一般般的，过两个月又说楼王加推，一直在忽悠人民，天天说什么长降、大学城轻轨站，愚笨的购房者们！动动脑子吧！大学站是设想，长隆还没有找到投资方，一彻为了卖房宣传！前两年的炒房囤房快满两年不动产证了，这些房一拋，清远市楼房跌也卖不出，清远值这个价吗？
看看工资比吧！广佛虽然高房价，但租金能顶过半房贷，而且容易租，看看清远空置房和出租价格吧！
参考：
本人看清远，三四线城市物价高到一线城市，需然是广州后花园，但有多少广州人买来住的，清远人比我印象就是好食懒做天天打麻将，离婚多如牛毛，如果买房子住清远，风气害死子孙后代。
麻将馆太多了。
如果房价3千左右可考虑一下投资，9千多买就勉谈了。

参考：
清远是山区，不可能有大规模的工业，也不会有大规模商贸活动，连四线城市都比不上，清远人是往外流，10年前，清远的人口不断减少，就是最近的时间，因为广州的溢出效应造成清远人口缓慢增加，但增加的，不是为了在那工作，而是因为靠近花都有几个大楼盘。
鄙人觉得，人口的增减，是影响房价的第一因素，人口流失，房价不可能会高。
哈尔滨的鹤岗房价跌到200元一平方，就很好的说明这一问题
参考：
广州的二手房价跌了不少，清远的房价没可能再上涨，下跌己经是趋势。

参考：
前段时间刚刚和一个初中同学通了电话，他在电话那头还因为前年底在清远买房子事情懊恼不已！原来，他老婆前年在清远投资了两套房产，当时据说还是内部价买的。
因为没有预售证，他们是贷款一次性付款。
购买时，楼盘导购说的好像是手快有手慢无一样，买到等于拾到，又是轻轨又是长隆游乐园。
但是，这两年清远房价快速下跌，据说他现在的楼盘才5千多元一平方(据说手续不完备，业主拒绝收楼，很多人还想打官司退房)，而当时购买时6800元/平方，跌去了20%。
清远虽然号称是广州的后花园，但因为缺乏产业的支撑，本地没有太多工业企业和大型产业，主要依靠广州和佛山外来客源的购买力支撑楼市，所以本次房价调整，清远是首当其冲受到影响！
参考：
清远的房价区域分化，一手楼价格主要分为以下几个区域1.清城区小市：均价8500—95002.北江两岸：均价10000—120003.旧城/东城：均价7000—80004.万达周边：9000左右5.清新区：6000—70006.银盏/龙塘长隆概念区域：8500