交了首付，银行贷款下不来，首付能退吗

我负责房产营销工作多年，购房者购房后，只要签订正式购房合同，并交了首付一般开发商要求购房者15天内办理按揭，如果银行贷款贷不下来，一般首付是不能退的，只有个别特殊原因有可能退还。
具体原因如下：一·：由于购房者个人原因，交了首付，银行贷款下不来，首付不能退的原因。
01：在购房者交了首付，关于银行房贷的事项合同有具体约定限制，只能依据合同办理。
在购房合同，几乎所有的开发商，在购房合同都有对于银行房贷不能办理的，约定条款都是如果因为购房者原因不能办理房贷，需要在规定的时间内一次性付款。
否则按照违约处理。
举例说明：一个购房者在日照市购买了老城区一套120平米房屋，另购置车位一个，房屋单价9500元，车位12万元，总价126万元，首付38万元，房贷88万元。
开发商约定15日内办理贷款，在办理按揭中得知购房者因为以前有过一次房贷经历，有多次违约记录，以至于信用不良。
银行不予房贷。
对于这种情况，开发商首先协商银行，是否有其它补救措施，最终没有结果。
根据合同约定只有15日内购房者一次性支付房款。
购房者无力支付，另根据合同违约约定，解除购房合同，并按照违约处理房款的20%，因此在扣除20%的违约金，购房者首付款38万元扣除25.2万元，剩余12.8万元退给购房者。
当然还有购房者由于按揭手续不全，包括按揭所需的身份资料；
银行流水；
工资证明等不符合银行房贷要求，一般开发商会通过更换银行；
增加担保和更换贷款人；
增加首付和延长贷款时间等办法，但最终都无法解决。
只能按照违约处理，而不能直接退还首付。
02：根据法律法规，不能退还首付的原因。
以上的处理，开发商是有法律依据的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
总之也就是因为购房者个人原因，使银行贷款下不来，导致商品房买卖合同不能继续履行，属于当事人一方原因，做为另一位当事人开发商可愿意要求解除合同和赔偿损失，也就是购房者不能要求直接退还首付款，只有依据合同处理。
03：特殊原因，可以退还首付的情况现在由于国家加大对于开发商预售手续的管理力度，绝大多数的预售都是合法的，也就是开发商要求购房者办理按揭都是符合条件的，大多数房贷下不来的原因，都是购房者自身的原因，因此由于购房者原因房贷下不来，首付都不能退还，但是有以下原因可以退还。
（1）开发商没有取得合法的预售手续，或者销售不具备使用条件的现房，造成银行不予批准房贷的，购房者可以要求开发商退还首付，并要求开发商支付相应的利息损失。
（2）国家和银行信贷政策发生改变，协商不成，可以退还首付。
首付增加，可以协商解决，如果购房者不同意协商，可以要求开发商退还首付。
这种情况也适合《商品房司法解释》第二十三条因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因为这即不属于开发商责任，也不属于购房者原因，可以协商解决，比如购房者增加首付，或者延长贷款时间，如果购房者不愿意，购房者可以要求退还首付。
二：购房者在交首付前需要考虑的几个问题01：查询自己信用记录02：具体问下房贷条件，自己是否符合.03：不要轻信开发商销售员承诺一定能够办下来，口头承诺不能成为退首付的，和解除合同的理由，仍然要承担合同约定，一旦由于个人原因，不仅首付不能退回，而且豪还需要承担违约赔偿。
结论：从以上分析可以看出，大多数购房者在购房的过程中，银行贷款下不来，如果是因为自己个人的原因，不符合银行按揭贷款条件，致使房贷下不来，只有根据商品房买卖合同的约定，在遵循《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法律规的情况下，是需要承担相关违约责任和赔偿责任，首付款多退少补，而不能直接退还。
只有由于开发商有违规现象，以及国家和银行政策变化，致使房贷下不来，购房则是可以退还首付，并且要求利息补偿。